| В нашей жизни мы все время что-то покупаем, а иногда и продаем. Говоря юридическим языком, совершаем сделки купли-продажи. В большинстве случаев это наши обычные покупки, не требующие письменного оформления. Но когда возникает необходимость купить или продать что-то более существенное, например, квартиру или автомобиль, то здесь устной или даже негласной договоренностью не обойтись. Одновременно с суммами совершаемых сделок растут и риски, связанные с расчетами по ним. Когда мы выступаем в роли продавца мы беспокоимся о том, чтобы надежно получить деньги от покупателя. Когда мы находимся в роли покупателя — то опасаемся, уплатив деньги, не получить приобретаемую вещь от продавца. Существуют различные риски, которые возникают при осуществлении расчетов по сделкам. О том, как снизить эти риски, и пойдет речь в настоящей статье. Какую цену указать в договоре Нередко встречаются случаи, когда одна из сторон договора по какой-либо причине просит другую сторону «пойти ей навстречу» и занизить или завысить цену в договоре из- за каких-либо «существенных обстоятельств». Чаще всего это связано с желанием продавца «уйти от налогов». И многие покупатели относятся с пониманием к подобным проблемам своих контрагентов, которые предлагают им сомнительные «схемы» защиты и убеждают их в отсутствии каких-либо дополнительных рисков. Но от всех рисков защититься невозможно. Что же может омрачить судьбу покупателя? В случае занижения цены в договоре продавец, очевидно, рискует не получить всю денежную сумму, за которую он намеревается продать свою вещь. Допустим, продавец согласен с таким риском. Но риск существует и для покупателя, и об этом риске догадывается далеко не каждый. Допустим, сделка состоялась, продавец получил от покупателя всю денежную сумму, о которой они договаривались «устно». И, казалось бы, беспокоиться больше не о чем. Но по какой-то причине договор расторгается или признается недействительным (например, выясняется, что продавец лишен дееспособности и не мог осознавать смысл и значение своих действий при продаже своей квартиры). Что же будет с деньгами? При недействительности договора у покупателя и у продавца возникает обязательство вернуть друг другу все полученное ими по сделке. Покупатель возвращает продавцу купленную вещь. Если этого не происходит, то продавец обращается в суд за защитой своих прав. А вот и риск нашего покупателя: продавец возвращает ему ТОЛЬКО ту сумму денежных средств, которая была указана в договоре, и сообщает ему, что остальных денег у него уже нет. И в таком случае продавец считается исполнившим свое обязательство по возврату денег надлежащим образом. И даже если существуют какие-либо дополнительные «страховки» на данный случай (будь то расписки о получении большей суммы или что-либо еще), велика вероятность того, что суд при наличии спора будет придерживаться договора и не станет нивелировать последствия «ухода от налогов» для любой из сторон договора. Поэтому, если другая сторона просит вас войти в ее положение и указать в договоре цену, отличающуюся от реальной договоренности, следует дважды подумать, прежде чем согласиться на это. В какой момент лучше передать деньги. Для того чтобы все стороны сделки были защищены от возможных рисков при произведении расчетов, главным во всех способах расчетов является то, что на момент совершения сделки покупатель передает имеющиеся у него деньги (денежные средства) третьему лицу (надежному гаранту — нотариусу, банку или иному лицу), которое передаст их продавцу только после того, как право на вещь перейдет к покупателю. Так, продавец точно знает, что покупатель владеет необходимой для покупки суммой денежных средств, и что продавец точно получит указанные средства после передачи продаваемой вещи покупателю. В свою очередь, покупатель точно знает, что его деньги будут переданы продавцу только после того, как он получит покупаемую вещь. Если у покупателя на момент совершения сделки нет всей необходимой денежной суммы, и стороны договариваются о рассрочке, можно установить залог продаваемой вещи в пользу продавца до момента, пока расчеты не будут произведены в полном объеме. Нередко стороны договариваются о том, что часть покупной цены будет уплачена покупателем продавцу заранее. Это может быть аванс, задаток или обеспечительный платеж. В чем же разница? Аванс и задаток — это денежные суммы, которые передаются одной из сторон договора другой в счет причитающихся по договору платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Особенности аванса в том, что: если обязательство прекращено до начала его исполнения (продавцы передумали продавать квартиру, или покупатель передумал ее покупать), а аванс уже был передан покупателем продавцу, то переданная сумма аванса должна быть возвращена покупателю вне зависимости от причины прекращения обязательства. Особенности задатка в том, что: соглашение о задатке обязательно должно быть составлено в письменной форме; если за неисполнение договора ответственен покупатель, то задаток остается у продавца; если за неисполнение договора ответственен продавец, то он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка; сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Обеспечительный платеж — это денежная сумма, которая передается в качестве обеспечения того, что какое-либо обязательство будет исполнено в будущем. Например, обеспечительный платеж может обеспечить обязательство по заключению основного договора купли-продажи. Если наступают обстоятельства, которые предусмотрены договором, такая внесенная сумма засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. Если такие обстоятельства не наступают, внесенный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Далее рассмотрим различные способы расчетов по сделкам. Какие есть способы передачи денег. Выбор способа передачи денег (денежных средств) зависит от того, в какой форме производятся расчеты: в наличной или в безналичной. Если покупатель с продавцом договорились о том, что они будут рассчитываться по сделке наличными деньгами, необходимо заранее убедиться в том, что в действующем законодательстве это не запрещено. При расчетах наличными существуют ограничения по сумме, (максимальная сумма, в пределах которой допускаются расчеты наличными, — 100 тысяч рублей), если расчеты производятся между юридическими лицами или с участием граждан, и расчеты связаны с осуществлением ими предпринимательской деятельности. Как передать наличные деньги. Итак, если вы убедились в том, что расчеты наличными в вашем случае возможны, то чаще всего возникает спор, когда передать деньги? Если рассчитываться без посредника, то продавец не может быть уверен в том, что, передав вещь, он получит деньги, а покупатель не может быть уверен в том, что, передав деньги, он получит вещь. В данном случае возможными способами передачи наличных денег являются: депонирование денег у нотариуса; внесение денег в банковскую ячейку. Как передать безналичные деньги. При расчетах в безналичной форме риски, которые возникают у продавца и покупателя, те же. В данном случае возможными способами передачи безналичных денег являются: депонирование безналичных денежных средств у нотариуса; расчеты с использованием счета эскроу; расчеты с использованием аккредитива; способы расчетов, предлагаемые банками, при которых банки обеспечивают хранение денежных средств на период передачи вещи покупателю (например, у Сбербанка это Система безопасных расчетов). Рассмотрим подробнее указанные выше способы расчетов: Депонирование денежных средств у нотариуса. Стороны договора могут обратиться к нотариусу с совместным заявлением о принятии от покупателя на депонирование наличных денег или безналичных денежных средств с целью последующей передачи этих денег кредитору в порядке, в сроки и на условиях, которые указаны в таком совместном заявлении. Если такая сделка удостоверена нотариально, заявление может подать только должник. Такие деньги вносятся на публичный депозитный счет нотариуса. Особенностью этого счета является то, что денежные средства, находящиеся на публичном депозитном счете нотариуса, ему не принадлежат, и при любых обстоятельствах указанные средства поступят кредитору по сделке либо будут возвращены покупателю, но только в случаях, предусмотренных заявителями. После получения требования кредитора передаче ему депонированного имущества нотариус проверяет наступление условий передачи денег и передает их кредитору. Чаще всего публичный депозитный счет нотариуса используется при осуществлении расчетов по нотариальным сделкам. В таком случае вся сделка совершается в режиме «одного окна». Перед удостоверением договора нотариус проверяет все документы по сделке, заказывает правоподтверждающие документы (выписки из ЕГРН), затем составляет проект договора и удостоверяет сделку. Одновременно с этим покупатель заранее вносит денежные средства на публичный депозитный счет нотариуса, и на момент подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности продавец точно знает, что вся сумма хранится у нотариуса и деньги поступят ему после регистрации, а покупатель, в свою очередь, точно знает, что его деньги поступят продавцу только после того, как у него возникнет право собственности на приобретаемую вещь. После удостоверения договора нотариус сам направляет документы на регистрацию, если только стороны не договорятся об ином. После того как право собственности покупателя будет зарегистрировано, и наступят все указанные в договоре условия (например, предоставление нотариусу справки о регистрации (форма 9), в которой будет указано, что в отчуждаемом жилом помещении отсутствуют зарегистрированные лица), нотариус передаст деньги продавцу. Кроме того, обратиться к нотариусу с таким заявлением можно как лично, так и удаленно. Такое заявление можно отправить нотариусу с помощью портала Госуслуг или через ЕИС. После того как нотариус получит заявление и документы, он укажет размер платы за совершение нотариального действия и платежные реквизиты счета. Если плата не поступит в течение пяти рабочих дней со дня получения заявителем платежных реквизитов, нотариус возвратит заявление и прилагаемые документы без рассмотрения. После получения подтверждения об оплате нотариус направит вам в электронной форме нотариальный документ, либо постановление об отказе в совершении нотариального действия, либо постановление об отложении нотариального действия (если нотариусу для его совершения необходимы дополнительные документы или сведения). В случае отказа в совершении нотариального действия удаленно нотариус вернет сумму платежа по платежным реквизитам, указанным в заявлении. Осуществление расчетов с помощью банковской ячейки. Этот способ расчетов используется при передаче наличных денег. Аналогично с другими способами осуществления расчетов, в данном случае стороны заранее обращаются в банк, заключают договор аренды банковской ячейки, в котором указаны условия передачи содержимого ячейки продавцу (например, произведение государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю и подписание сторонами акта приема-передачи квартиры) и условия возврата содержимого покупателю. После этого покупатель в присутствии продавца вносит деньги в ячейку. Так, покупатель точно знает, что ячейка не будет открыта и деньги не будут изъяты до момента регистрации, а продавец точно знает, что вся необходимая сумма находится в ячейке и он ее получит после регистрации. Расчет с использованием счета эскроу. Договор, по которому денежные средства вносятся на счет эскроу, называется договором условного депонирования (эскроу). По такому договору покупатель (депонент) обязуется передать на депонирование эскроу-агенту (чаще всего это банк) имущество в целях исполнения обязательства перед продавцом (бенефициаром), а банк обязуется обеспечить сохранность этого имущества и передать его продавцу при возникновении указанных в договоре оснований. После передачи банку денежных средств и в течение всего периода действия договора эскроу покупатель не вправе распоряжаться данными деньгами, если иное не предусмотрено договором. Приостановление операций по счету эскроу, арест или списание с данного счета денежных средств по обязательствам покупателя перед третьими лицами либо по обязательствам продавца не допускается. В момент, когда наступят основания передачи денежных средств продавцу (будут выполнены все условия, указанные в договоре), банк передаст ему депонированное имущество в соответствии с условиями договора эскроу. Если же в течение срока действия договора эскроу указанные основания передачи имущества продавцу не возникают, банк возвращает деньги покупателю. Таким образом, данная правовая конструкция также позволяет защитить обе стороны сделки от возможных рисков. Расчет с использованием аккредитива. При расчетах по аккредитиву банк- эмитент, действующий по поручению покупателя, обязуется перед продавцом произвести платежи в случае представления продавцом предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива. По общему правилу (если в договоре не указано иное), аккредитив является безотзывным — это означает, что такой аккредитив не может быть отменен банком-эмитентом без согласия продавца. Исполнение аккредитива производится способами, которые в нем указаны. В случае продажи имущества — это платеж продавцу, который осуществляется банком по предъявлении ему документов, соответствующих условиям аккредитива, непосредственно либо в срок или сроки, предусмотренные условиями аккредитива. Для того чтобы Банк исполнил аккредитив, продавец должен представить документы, предусмотренные условиями аккредитива, в исполняющий банк или банк- эмитент (чаще всего это один и тот же банк). После получения документов банк проверяет документы и выплачивает денежные средства продавцу. Таким образом, совершая крупную покупку или продажу, стоит внимательно отнестись не только к выбору хорошей и качественной вещи, но и к составлению договора купли-продажи, а также к определению порядка расчетов, ведь только так вы сможете защитить себя от возможных потерь. Если у вас остались вопросы по способам расчетов по сделкам, вы всегда можете с ними обратиться к нотариусу, и он обязательно поможет. |
Comments are closed.