Покупка квартиры для большинства семей является далеко не повседневным мероприятием. Как правило, такая сделка требует подготовки, в первую очередь, конечно, финансовой. Также в подготовительный период членам семьи необходимо прийти к согласию по различным вопросам, связанным с покупкой: выбрать примерное местоположение нового жилья, согласовать удовлетворяющие всех характеристики, определить ценовой диапазон.
Еще одним важным аспектом, который необходимо изучить перед такой серьезной операцией, является способ оформления права собственности на приобретаемую квартиру — иначе говоря, на кого она будет оформлена. Кроме того, во многом решение этого вопроса зависит от источника денежных средств, используемых для оплаты квартиры. Непродуманные действия могут в будущем привести семью к ссорам, судебным спорам, а кого-то даже к потере жилья. В этой статье мы рассмотрим вопросы, касающиеся покупки недвижимости супругами.
В июне 2019 года вступили в силу изменения в статью 256 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующую имущественные отношения супругов. В настоящее время пункт 1 указанной статьи звучит так: имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. До 1 июня 2019 года текст был таким же, за исключением слова «брачным». То есть посредством внесенных изменений законодатель уточнил, каким именно договором супруги могут изменять режим совместно нажитого имущества. Внесенное изменение ликвидировало расхождение между рассматриваемой нормой Гражданского кодекса и аналогичной нормой Семейного кодекса. Пункт 1 статьи 33 Семейного кодекса устанавливает (и устанавливал ранее), что законный режим имущества супругов (режим их совместной собственности) действует, если брачным договором не установлено иное.
Совместная собственность — это общая °собственность, доли участников которой не определены. Если доли участников в праве собственности на общий объект определены, собственность называется общей долевой.
Итак, все, что нажито супругами в браке, по умолчанию, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой и предпринимательской деятельности и результатов интеллектуального труда, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения. Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, вклады, доли в уставных капиталах юридических лиц и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Получается, что купленная в браке за счет общих денежных средств квартира (или иное недвижимое имущество) будет принадлежать супругам на праве общей совместной собственности, если они не изменят это при помощи брачного договора. При этом не имеет значения — будет эта квартира оформлена на имя одного из супругов или на обоих супругов сразу. А есть ли вообще, с юридической точки зрения, для супругов какая-то разница в том, как будет оформлена такая покупка? Попробуем в этом разобраться.
Сразу оговорюсь, что речь будет идти только о недвижимости, оформленной на имя супругов. Если какая-то доля недвижимости или весь объект оформляется на имя несовершеннолетнего ребенка, то это имущество является собственностью именно ребенка и к общему имуществу супругов отношения не имеет, даже если на приобретение были потрачены общие средства супругов.
При покупке квартиры у супругов, между которыми не заключен брачный договор, есть два способа оформления квартиры: можно оформить и зарегистрировать право собственности на имя одного из супругов, а можно — на имя обоих супругов.
При оформлении квартиры на обоих супругов наиболее правильным вариантом будет указание в договоре на то, что квартира поступает в общую совместную собственность супругов, и регистрация в Росреестре также общей совместной собственности. Если в договоре указать, что супруги приобретают квартиру в общую долевую собственность (например, муж покупает 1/3 долю квартиры, а жена — 2/3 доли) и зарегистрировать в Росреестре право общей долевой собственности супругов, то с точки зрения закона ничего не изменится — и 1/3 доля, и 2/3 доли будут принадлежать супругам на праве общей совместной собственности. То есть такое оформление не порождает необходимые супругам правовые последствия.
В последнее время судебная практика нередко склоняется к тому, что если договор купли-продажи оформлен в нотариальной форме, и супруги при этом указали, что они приобретают квартиру в долях, то это порождает именно общую долевую собственность супругов на квартиру. Этот подход обоснован тем, что суды рассматривают такой нотариальный договор как смешанный — объединяющий в себе договор купли-продажи и брачный договор. По мнению многих правоприменителей (в том числе нотариусов) такая точка зрения не является бесспорной хотя бы потому, что брачный договор и договор купли-продажи имеют разный субъектный состав. Сторонами (субъектами) брачного договора выступают только супруги, а в договоре купли-продажи супруги участвуют на одной стороне (покупатели), а второй стороной выступает продавец. Очевидно, что продавец не может являться субъектом брачного договора. Но суд для того и существует, чтобы разрешать спорные вопросы. А обычным людям нет никакого резона создавать для себя спорные ситуации. Поэтому для обеспечения максимально возможной бесспорности оформление квартиры в общую долевую собственность супругов без заключения отдельного брачного договора не рекомендуется.
При оформлении квартиры на имя только одного из супругов тот супруг, который не указан в Росреестре в качестве собственника, является скрытым собственником квартиры. Существование такого собственника далеко не всегда очевидно для третьих лиц. А ведь это обстоятельство имеет большое значение для дальнейшего распоряжения квартирой.
Статья 35 Семейного кодекса определяет порядок распоряжения имуществом, принадлежащим супругам на праве совместной собственности. В частности, для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
В настоящей статье речь идет о недвижимом имуществе. Права на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре. Следовательно, если совместно нажитая в браке квартира оформлена на имя одного из супругов, то распорядиться ею (например, продать) он может только с согласия другого супруга. В случае нарушения этого требования сделка может быть признана недействительной. Это правило защищает интересы супруга, который является скрытым собственником квартиры. Правда, с 1 сентября 2022 года воспользоваться этой защитой такому супругу стало сложнее. Для оспаривания сделки, заключенной после указанной даты, пострадавшему супругу придется доказать, что другая сторона сделки (покупатель) знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия. То есть надо будет доказать, что покупатель знал о том, что продавец приобрел квартиру, будучи в браке.
В последние несколько лет при нотариальном удостоверении договоров купли-продажи недвижимого имущества в тексте договора, как правило, отражается информация о семейном положении участников сделки и наличии необходимых согласий на сделку. Поэтому при покупке квартиры, приобретенной ранее на основании нотариального договора, покупатель может почерпнуть нужные ему сведения из текста правоустанавливающего документа. В сделках, оформляемых в простой письменной форме, такая информация содержится крайне редко. Кроме того, нотариус, удостоверяющий договор купли-продажи, имеет возможность запросить информацию о браках продавца из Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния.
Обратим внимание, что оформление совместно нажитой квартиры на имя только одного из супругов при последующей ее продаже несет в себе риск нарушения интересов как второго супруга, так и покупателя. Оформление квартиры в общую совместную собственность на имя обоих супругов позволит избежать непредвиденных неприятностей и сложностей.
Если в Росреестре в качестве собственников значатся оба супруга, то и все сделки с квартирой могут совершать только оба супруга вместе, то есть интересы обоих супругов в этом случае защищены в равной степени. При продаже супругами такой квартиры покупателю не нужно будет проводить расследование, посвященное семейному положению продавца.
Оформление квартиры в общую долевую собственность супругов также не даст возможности одному из них распорядиться недвижимостью без согласия другого как в период брака, так и в случае его расторжения. И интересы покупателя квартиры, если супруги надумают ее продать, такое оформление тоже защитит. Однако следует помнить, что «настоящая» долевая собственность у супругов может возникнуть при покупке квартиры только в случае заключения ими брачного договора. Представим, например, что квартиру покупает молодая семейная пара, которой деньги на покупку предоставляют родители с обеих сторон. Допустим, родители мужа обеспечивают оплату 2/3 стоимости квартиры, а родители жены — 1/3. Естественным желанием участников этой операции является оформление квартиры на имя молодых супругов в соответствующих долях в целях предотвращения возможных споров между супругами, если вдруг в будущем дело дойдет до развода. Чтобы получить желаемый результат, супругам необходимо перед покупкой квартиры или одновременно с покупкой заключить брачный договор, который определит их доли в приобретаемой квартире в соответствии с их желанием.
Такой брачный договор можно заключить и после покупки квартиры. Но в этом случае до момента заключения брачного договора квартира будет в соответствии с законом находиться в совместной собственности супругов, даже если в договоре купли-продажи будут указаны доли. Гарантии, что после регистрации покупки супруг, которому предполагалось определить меньшую долю, дойдет до нотариуса и подпишет брачный договор, как мы понимаем, нет. А в случае расторжения брака совместное имущество супругов, по общему правилу, делится пополам. Иное может быть предусмотрено, опять же, брачным договором или соглашением о разделе имущества, которые супруги заключают по взаимному согласию. Если согласия в этом вопросе между супругами нет, то раздел будет происходить в судебном порядке. Обосновать в суде требование о разделе имущества не в равных долях зачастую очень непросто. Поэтому если размер долей супругов в приобретаемой квартире является для них принципиальным моментом, брачный договор необходимо заключить не позднее оформления покупки.
Существенным отличием долевой собственности от совместной является то, что долевая собственность позволяет каждому из супругов распоряжаться своей долей без согласия другого, в то время как при совместной собственности супруги могут совершать какие-либо операции с недвижимостью только по взаимному согласию. При долевой собственности один из супругов может продать свою долю с соблюдением правила о преимущественном праве покупки. Это значит, что сначала он должен предложить для покупки долю другому сособственнику (супругу), а если последний не купит ее в течение месяца, то можно продавать долю любому постороннему лицу. Подарить свою долю каждый из супругов может кому угодно вообще без всяких ограничений. Также долю можно заложить, взяв деньги в долг. Если долг не будет возвращен, кредитор обратится в суд и доля будет продана, чтобы за счет средств от продажи погасить задолженность. То есть мы видим, что долевая собственность таит в себе определенные риски для супругов. Пока между ними царят мир и согласие, наличие или отсутствие определенных долей в праве на квартиру супругов не беспокоит. Но когда отношения портятся, бывает, что один из супругов начинает мстить другому за «испорченную жизнь». И одним из способов мести становится передача доли квартиры третьему лицу, в результате чего квартира становится коммунальной.
Путем заключения брачного договора совместную собственность можно превратить не только в долевую, а еще и в раздельную. То есть супруги могут договориться, что купленная ими квартира будет являться личной собственностью только одного из них. Этот вариант является самым надежным для супруга- собственника, а вот второй супруг при этом утрачивает какой-либо контроль над ситуацией. Собственник квартиры будет самостоятельно решать вопросы, связанные, например, с кругом лиц, имеющих право проживания в квартире, или с продажей квартиры.
Брачный договор является очень гибким инструментом регулирования имущественных отношений супругов. Если семейные обстоятельства меняются, то супруги могут изменить условия заключенного ранее брачного договора, чтобы привести его в соответствие со своими изменившимися интересами. Если супруги ранее не заключали брачный договор, то они могут заключить его в любой момент в период брака. Брачный договор может регулировать не только вопросы, связанные с недвижимым имуществом, а также и другие имущественные вопросы.Как мы видим, при покупке недвижимости супруги могут использовать различные способы оформления своих прав. Каждый из способов имеет как плюсы, так и минусы. Какой из вариантов выбрать, супруги должны определять, исходя из своих семейных обстоятельств и интересов. Если супругам потребуется дополнительная информация о юридических аспектах этого вопроса, они всегда могут обратиться за консультацией к нотариусу. Нотариус является компетентным специалистом в этом вопросе, в том числе, ввиду того, что и брачный договор, и соглашение о разделе совместного имущества требуют обязательного нотариального удостоверения. То есть нотариусы практически ежедневно участвуют в урегулировании имущественных отношений супругов и всегда готовы дать необходимые разъяснения заинтересованным лицам.
Comments are closed.