Детская недвижимость

Как только человек родился, у него сразу возникает способность иметь гражданские права и нести обязанности. Это называется гражданской правоспособностью. То есть с момента рождения ребенок уже может быть наделен имуществом или выступать в качестве наследника. Более того, интересы ребенка охраняются даже тогда, когда ребенка еще и на свете нет. Так, при наличии зачатого, но еще не родившегося наследника раздел наследства может быть осуществлен только после его рождения.

С маленького возраста ребенок вправе выражать свое мнение при решении в семье любого вопроса, затрагивающего его интересы. Более того, учет мнения ребенка, достигшего возраста десяти лет, обязателен, за исключением случаев, когда это противоречит его интересам. И, тем не менее, ребенок все равно остается ребенком. Ведь в силу возрастных особенностей он не может самостоятельно и осознанно совершать действия, в результате которых у него появится то самое имущество, собственником которого он уже имеет право быть.

Человек считается ребенком, то есть несовершеннолетним, до достижения им возраста восемнадцати лет (то есть совершеннолетия).

Способность своими самостоятельными действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их называется гражданской дееспособностью. Она возникает в 18 лет, то есть когда наступает совершеннолетие.

Иногда дети приобретают дееспособность раньше. Это может произойти, если несовершеннолетний вступил в брак до достижения 18 лет, или если несовершеннолетний объявлен полностью дееспособным (эмансипирован).

В любом случае как сам несовершеннолетний, так и его имущество находятся под защитой не только родителей (или иных законных представителей), но и государства. Установлен ряд ограничений для распоряжения имуществом (в том числе имущественными правами) несовершеннолетних:

1. Нельзя продать оформленную на ребенка квартиру без предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства по месту жительства ребенка.

Каковы же действия родителей, если возникла необходимость продать, оформленное на ребенка имущество? Если собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок, родителям нужно будет обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства ребенка с просьбой о выдаче разрешения на продажу квартиры. При этом нотариус по просьбе родителей может составить запрос с просьбой о выдаче такого разрешения.

Разрешение будет содержать условие, при котором продажа имущества ребенка возможна. К примеру, в качестве условия может быть установлена обязанность родителей приобрести на имя несовершеннолетнего другое имущество (например, долю в праве собственности на новую квартиру) или разместить полученные от продажи деньги в банке на открытом на имя ребенка счете.

Следует отметить, что такое разрешение требуется всегда, когда речь идет об уменьшении имущества ребенка. Это касается и продажи имущества, и отказа от преимущественного права покупки от имени ребенка, и отказа от права пользования жилым помещением, и отказа от наследства и др.

Например, отчуждение (продажа, дарение, мена) жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства, если затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. О таком беззащитном лице нотариус может узнать из справки о регистрации (по форме 9) и сразу обратит на это внимание обратившихся к нему лиц.

Известно, что для совершения сделки от имени несовершеннолетнего, не достигшего четырнадцатилетнего возраста, действуют его законные представители (родители, усыновители или опекуны). Если же ребенок уже в возрасте старше 14 лет, но младше 18, то он договор будет подписывать самостоятельно, но с письменного согласия законных представителей.

•  Существуют ограничения для взаимных сделок между родителями (а также бабушками-дедушками) и несовершеннолетними детьми: такие сделки возможны только к выгоде несовершеннолетнего. То есть нельзя однозначно утверждать, что ребенок не может продать свое имущество родителям или бабушке-дедушке, а родители, бабушка-дедушка не могут продать свое имущество детям или внукам. В каждом конкретном случае органы опеки и попечительства при содействии нотариуса вам подскажут допустимость той или иной сделки.
• Ограничение в распоряжении имуществом несовершеннолетнего, а именно: запрещение дарения. В соответствии с этим ограничением от имени малолетних детей (младше четырнадцати лет) не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей. Иными словами, нельзя подарить кому бы то ни было принадлежащую малолетнему ребенку, например, долю в праве собственности на квартиру.

Родители являются законными представителями своих детей во всех отношениях с другими лицами. Так, родители могут защищать интересы детей в суде, быть представителями при совершении нотариальных действий, например, при удостоверении доверенностей, договоров купли-продажи, мены, дарения, найма (аренды) и др. Нотариус во всех этих случаях устанавливает личность и выясняет дееспособность родителей, а также проверяет их полномочия как законных представителей ребенка. Такие полномочия подтверждаются свидетельством о рождении ребенка. А после достижения ребенком четырнадцати лет и получения им паспорта, нотариус устанавливает личность и выясняет дееспособность самого несовершеннолетнего. Но свидетельство о рождении ребенка — по-прежнему важный документ в жизни ребенка, так как в паспорте ребенка его родители не указаны, но зато они указаны в свидетельстве о рождении. Поэтому до достижения ребенком совершеннолетия (18 лет) его документами являются и паспорт, и свидетельство о рождении.

Нотариус проведет правовую экспертизу документов на продаваемую или покупаемую вами квартиру, подскажет, каких документов, возможно, не достает, выслушает ваши пожелания относительно условий будущего договора, проверит принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества собственнику.

С 1 января 2016 года законодательством Российской Федерации введены новые правила для продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним.

При совершении же сделки в нотариальной форме все эти факты и обстоятельства установит нотариус, прочтет договор вслух. И если выяснится, что собственник квартиры совершенно не планирует расставаться со своим имуществом, то и сделка совершена не будет. А значит, чья-то жизнь не будет сломана.

Это связано с тем, что нотариус призван защищать права граждан и такая обязанность возложена на него государством. При этом нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия, противоречащего законодательству. Иными словами, если в вашей сделке участвует нотариус, то значит, сделка абсолютно законна. В противном случае нотариус не взялся бы ее удостоверять.

Нотариус страхует свою гражданскую ответственность, это его обязанность. И это является одной из основных гарантий его деятельности. Иными словами, нотариус не вправе выполнять свои обязанности и совершать нотариальные действия без заключения договора страхования своей ответственности.

При заключении же договора в простой письменной форме никаких гарантий, защитных механизмов и страховок у участников договора нет. Ведь в отличие от документа, оформляемого в нотариальном порядке, договоры в простой письменной форме подписываются сторонами самостоятельно, их личности никто не устанавливает, дееспособность и принадлежность продаваемого имущества не проверяет (потому как ни у кого, кроме нотариуса, нет такой обязанности).

В отличие от совершения договора в простой письменной форме все нотариальные действия, совершаемые нотариусом, регистрируются в реестре нотариальных действий, и, следовательно, участники сделки в любое время могут обратиться к нотариусу для подтверждения факта совершения такого нотариального действия.

А кроме того, с 2019 года нотариус, удостоверивший сделку по отчуждению недвижимости, обязан незамедлительно представить в Росреестр заявление в электронной форме о регистрации всех требуемых прав по такому договору.

Хочу напомнить и еще об одном преимуществе нотариального удостоверения сделки — это сокращенный срок государственной регистрации поданных нотариусом в электронной форме документов. Такой срок составляет один рабочий день, в то время как сделки в простой письменной форме должны быть зарегистрированы в течение 10 рабочих дней.

В случае с продажей принадлежащего ребенку недвижимого имущества все эти действия становятся во сто крат более важными, поскольку ребенок, в отличие от взрослых, лишившись собственности, не сможет решить данную проблему самостоятельно. Он маленький, и этим все сказано. Его нужно защищать!